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二三线城市库存压力继续增大地方盼救市大招

发布时间:2019-08-18 22:36:52 编辑:笔名

  当下,楼市正迎来政策宽松时期。

  “政策层面目前中央已经基本放开,除了几个一线城市之外,多数地方对房地产的政策已由稳定变为刺激,预计四季度各地将集中出台相关政策。”东部某省住建部门官员张建(化名)对《华夏时报》表示,据他所知,就在国庆节前后,不少地方政府官员纷纷进京“开小会”,希望中央相关部门给予更多政策支持。

  “从中央层面来看,对房地产政策的口径目前归为‘稳定’而非‘刺激’,因此并没有专门政策出台。如果信贷调整无法带来房地产投资数据的改观,下一步或将会继续在公积金额度管理、房地产交易税费等方面有所动作。”国务院发展研究中心一位负责人指出。

  赴京要政策?

  “从 2014年11月末开始的本轮降息通道看,6次降息购房按照基准利率计算,百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万元。”中原地产市场首席分析师张大伟认为,房地产市场已迎来政策宽松阶段,但从目前市场形势来看,10月楼市成交同比来看仍将下滑,因此不排除后续还会再次降准降息。

  对于地方政府而言,消化楼市库存与拉动房地产投资虽然密切相关,但却难以找到一条行之有效的解决途径。显然,住宅销售回暖未能激发住宅投资增长。

  根据国家统计局公布的数据,今年前三季度,GDP首度跌破7%,降至6.9%。全国房地产开发投资增速持续回落,2015年月全国房地产开发投资增速为2.6%,较上年同期下降9.9个百分点。

  “本次央行双降以及从去年年底开始的多次降息,尽管此次降息之后住房贷款利率降到近年来的水平,但对楼市实际产生的边际效应已经逐渐减弱,对于库存量仍然巨大的多数城市而言,仍需要更加直接的刺激政策来提振行业信心。”华北某省政府官员告诉,近期他曾两次赶赴北京,就政策能否在更大层面上放松与中央进行沟通。

  “从目前来看,中央仍然把经济政策的调整重心放在信贷及货币政策,希望通过降低首付比例、房贷利率及增加银行在信贷方面的资金投放来稳定住房消费,但是对于地方政府而言,政策落地难、起效慢已成为‘通病’。”张建告诉,尤其在二三线城市,楼市成交增幅缓慢,库存巨大,银行仍需控制风险,此前出台的首付比例降至25%政策,仍有银行难以实行。

  上述国研中心负责人指出,中央对房地产投资增速下降设置“红线”,如果信贷调整无法带来房地产投资数据的改观,下一步或将会继续在公积金额度管理、房地产交易税费等方面有所动作。尽管目前已有多个城市实行了税费优惠、减免、补贴等措施,但如果中央表态则将释放不同信号。

  实际上,近期,中央在降低房地产交易环节税费方面已有动作。根据国家发改委发布的消息,自今年10月15日起,将减免12项行政事业性收费标准。其中对房地产交易手续费进行了减免,其中新房由现行的每平方米 元降为每平方米2元,存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。

  “减免的费用很少,但仍有信号意义。”国务院发展研究中心一位负责人表示,在税费方面的减免或补贴有很多办法,比如调整普通住宅认定标准、降低地方户籍准入门槛等,随着房地产拉动经济作用的提高,预计接下来将有更多地方政府出台相关的刺激政策。

  以深圳为例,上半年全国房价上涨的深圳,近期出现了房价见顶回落迹象,住宅成交也有所放缓。深圳楼市微调政策随之而来,2015年10月1日起,深圳将调整普通住房价格标准,调整后,10个区域的普宅总价上限在200万元至490万元之间。

  地方去库存之战

  房地产行业的带动作用无疑被寄予厚望。不过,疲态犹存的房地产能否成为“救火队”却成了让业内担忧的现实问题。

  实际上,在此前的多轮救市中,中央及地方政府已经推出了多项“救市”措施,近期就有降低首套房首付比例、取消限外、推进公积金异地贷款等政策出台,但全国楼市仍然难见起色。

  根据世邦魏理仕监测的15个重点一二线城市来看,9月份,销量同比增幅由8月的 4.0%大幅趋缓至17.9%,环比较8月甚至下降了7.4%。这主要是由于二线城市销售势头减弱导致,一线城市基本保持了之前的增速。

  “销售放缓的市场环境下,二三线城市的库存压力继续增大。”同策咨询研究部市场总监张宏伟表示。

  同策咨询研究部报告显示,截至9月底,全国共 8个城市商品住宅累计库存余量为 4867万平米,在维持了8个月基本持平或小幅下滑的态势后,9月又出现一定幅度的上扬,环比和同比分别上扬 . %和 .4%。其中,二线城市存销比为14.91个月,临界压力范围值上限,存在房价下滑的倾向;三四线城市存销比为28.94个月,远超合理区间,存在显著的降价压力。

  这则意味着,地方政府的去库存之战仍然困难重重。为此,多地政府部门已在近日出台“新招”。

  近日,重庆发出通知,要求对资金困难的房地产在建项目,不简单地抽贷、停贷和压贷,鼓励金融机构合理配置信贷资源,提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额,以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面,并加快去库存。

  山东省也在近日出台政策,提出鼓励房地产企业将商品房改造为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游地产。

  住建部原副部长、中国房地产协会会长刘志峰在“中国老年住区百城联动计划启动仪式”上指出,开发企业在新建小区中配建一定比例的养老公寓是必然趋势,未来将引导和带动部分住宅社区进行改造建设运营。而这也可以成为地方政府借力去库存的契机。

  “商品房通过改造、回购等去库存的方式已有先例,此前住建部提出政府部门可将商品房回购用作保障性住房,如今山东省的政策可以说又将商品房改造用途继续放大,其主要原因与当地库存较大不无关系。”上述国务院发展研究中心负责人指出。

  据中信建投研究发展部报告显示,仅今年9月份,就有至少6个地方发布救市新政。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,地方频繁救市的主要原因还是巨大的库存压力。

  不过,对于中央及各地频繁出台的救市政策,张宏伟则表示担忧。他认为,在政策刺激下,年底即将出现的繁荣景象背后或将潜伏危机,多轮救市政策不断透支楼市需求,这对于明年楼市来讲或将是一个利空消息,这意味着楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期。

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